Kauflexikon

Für Käufer

Von A bis Z

Wissenswertes rund um Finanzen, rechtliche und organisatorische Aspekte vor und nach dem Erwerb einer Immobilie finden Sie hier. Wenn Sie daran interessiert sind, Eigentum zu erwerben, stehen Ihnen für weitere Fragen unsere Teams Vertrieb, Mieter werden Eigentümer und Grundstücksmanagement gerne zur Verfügung.

Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten einer Immobilie bestehen nicht aus dem Kaufpreis allein. Dazu gehören außerdem alle weiteren Aufwendungen zum Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung. Das können zum Beispiel auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers sein, die Sie übernehmen und die mit dem Anschaffungspreis verrechnet werden. Das sind aber auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Kosten für Gutachter, Notar und Gericht sowie Erschließungs- und Finanzierungskosten.

Bewirtschaftungskosten

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Ausgaben für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie. Dazu gehören die Betriebskosten, also Heizkosten, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und öffentliche Gebühren etwa für Müllabfuhr, Wasser und Straßenreinigung. Hinzu kommen die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Abschreibungen, Kosten für die Verwaltung sowie das Mietausfallwagnis.
Bewirtschaftungskosten können teilweise auf Mieter umgelegt werden.

Bonität

Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit einer Person, die sich nach den persönlichen finanziellen Voraussetzungen, also den Vermögensverhältnissen richtet. Entscheidend bei der Bonitätsprüfung ist die Einschätzung, ob der Kreditnehmer in der Lage aber auch willens ist, seine Schulden zurückzuzahlen.

Darlehen

Die Finanzierung eines Haus- beziehungsweise Wohnungskaufs erfolgt üblicherweise über ein Baudarlehen. Im Grunde funktioniert solch ein Darlehen wie jeder andere Kredit, ist also ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem der Kreditnehmer etwa Geld für einen festgelegten Zeitraum erhält und dieses mit Zinsen an den Darlehensgeber zurückzahlt.

Ein Baudarlehen ist allerdings an die Finanzierung einer Immobilie gebunden, die als Sicherheit für den Gläubiger dient. Das heißt, dass das Darlehen grundpfandlich gesichert ist, im Grundbuch also eine Grundschuld oder eine Hypothek auf ein Grundstück, Wohneigentum oder ein Erbbaurecht zugunsten des Kreditgebers niedergeschrieben ist. Ein oft verwendeter Oberbegriff ist daher Hypothekendarlehen.

Da die Angebote der Geldinstitute sehr unterschiedlich sein können, ist es wichtig, die Konditionen vorher genau zu prüfen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital umfasst im Gegensatz zum Fremdkapital die eigenen finanziellen Rücklagen und Ersparnisse. Dazu gehören neben Bar- und Festgeld auch Guthaben auf Sparkonten oder aus zugeteilten Bausparverträgen sowie Wertpapiere wie Aktien und Pfandbriefe.
Je höher das Eigenkapital ist, desto besser ist Ihre Kreditwürdigkeit und somit Ihr Verhandlungsspielraum für bessere Konditionen in Verhandlungen mit einem Kreditgeber.

Eigentümergemeinschaft

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Immobilie. Alle Eigentümer sind in ihr vertreten, durch sie wird die Immobilie gemeinschaftlich verwaltet.

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft. Zuständigkeiten, Fristen und gesetzliche Regelungen sind im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) niedergeschrieben.
Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen. Die Einladung muss schriftlich und mit Angabe der Tagesordnung erfolgen, damit allen vorab bekannt ist, über welche Beschlüsse abgestimmt wird. Bei der Abstimmung gilt das Kopfprinzip, jeder Eigentümer – egal wie viele Wohnungen er hat – hat also nur eine Stimme. Die Beschlüsse der Versammlung sind verbindlich.

Fremdkapital

Für den Kauf einer Immobilie reicht meist das Eigenkapital nicht aus und man ist auf Fremdkapital angewiesen. Es setzt sich zusammen aus allen Darlehen, die bei Geldinstituten, Arbeitgebern, der öffentlichen Hand, Privatpersonen oder sonstigen Kreditgebern aufgenommen wurden.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes. Ausgenommen ist das Sondereigentum der Eigentümer. Zum Gemeinschaftseigentum gehören also etwa Außenwände, Dach, Dachboden, Treppenhaus, Flure, Eingangstüren, Fenster, Fundament und Fahrradkeller. Ebenfalls dazu gehören aber auch Heizung, Wasser-, Strom- und Gasleitungen. Diese sind nur dann Sondereigentum, wenn sie ausschließlich eine Wohnung versorgen.

Für gewöhnlich wird ein Verwalter bestellt, der das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet. Die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung zahlen die Eigentümer anteilig.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer muss von jedem Erwerber eines Sondereigentums oder Grundstücks an das Finanzamt gezahlt werden. Die Steuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und muss einmalig gezahlt werden. Meist wird die Zahlung wenige Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrages fällig.

Erst wenn das Finanzamt die Zahlung erhalten hat, stellt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Diese Bescheinigung ist die Voraussetzung dafür, dass die Immobilie im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden kann.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die die Gemeinde jährlich auf Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhebt. Sie ist Bestandteil der Betriebskosten im Rahmen der öffentlichen Abgaben, und der Vermieter kann sie an seinen Mieter weitergeben. Grundlage für die Höhe ist der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuer-Messbetrag und der individuelle Hebesatz einer jeden Gemeinde. Die Grundsteuer kann sich also von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterscheiden.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die zum Erhalt eines Gebäudes während der Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Infolge von Nutzung, Alterungs- und Witterungsprozessen bedarf es immer wieder Instandhaltungsmaßnahmen, um ein Gebäude einsatzfähig zu halten.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird benutzt, um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und zu pflegen. Die Eigentümer bilden diese Rücklage durch ihre jährlichen Zahlungen, die verzinst angelegt werden. Wie hoch die jeweiligen Beiträge sind, beschließt die Eigentümerversammlung.

Kaufvertrag

Mit einem Kaufvertrag sichern sich beide Parteien ab. Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis zu zahlen, der Verkäufer sichert dem Käufer zu, ihm das Eigentum zu übertragen.

Beim Kauf einer Immobilie ist ein Notar Pflicht. Er beurkundet den Kaufvertrag und muss als neutrale Instanz beiden Seiten auch über rechtliche Fragen unparteiisch Auskunft geben.

Notargebühr

Für die Durchführung der Vertragsangelegenheiten und die Beurkundung des Kaufvertrages erhebt der Notar Gebühren. Deren Höhe ist bundesweit gesetzlich geregelt, sie liegen bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Sondereigentum

Das Sondereigentum umfasst nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Wohnung oder das Teileigentum an sonstigen Räumen. Das Gemeinschaftseigentum gehört nicht dazu. Der Eigentümer kann alleine über sein Sondereigentum verfügen, er kann es etwa verkaufen, vermieten, vererben oder auch eine Hypothek darauf aufnehmen. Das Sondereigentum ist im Grundbuch eingetragen.

Sondernutzungsrecht

Mit dem Sondernutzungsrecht wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen zu dürfen. Ein Sondernutzungsrecht kann etwa für Gärten, Terrassen oder oberirdische Kfz-Stellplätze eingeräumt werden.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Grundlage für die Aufteilung eines aus mehreren Einheiten bestehen Gebäudes in einzelne Einheiten, das Wohnungs- und Teileigentum. Die Erklärung regelt, welche Räume und Gebäudeteile welcher Wohneinheit, also dem Sondereigentum, zugeordnet sind. Sie muss notariell beurkundet werden.

Der Grundstückseigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Zur Kennzeichnung ist eine Nummernzuordnung etwa eines Abstellraumes zum jeweiligen Wohneigentum notwendig. Fehlt diese Nummer, bleibt der Raum Gemeinschaftseigentum, unabhängig von eventuell anderslautenden Kaufverträgen.

Bei Abgabe der Teilungserklärung in den meisten Fällen auch die Gemeinschaftsordnung festgelegt, also welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer untereinander haben.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen alle Aufwendungen, die bei der Verwaltung eines Gebäudes anfallen. Dazu gehören die Kosten für die dafür notwendigen Arbeitskräfte und Räumlichkeiten sowie für die Aufsicht und die Vergütung des Verwalters, der in der Regel für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bestellt wird. Auch Bankgebühren, Versicherungen, Rechtsanwaltskosten, eventuelle Mietkosten zum Beispiel für den Raum der Eigentümerversammlung sowie Prüfkosten für den Jahresabschluss und die Geschäftsführung gehören dazu.

Die Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden, es sei denn, dies ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.

Wirtschaftsplan

Im jährlich aufgestellten Wirtschaftsplan werden die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufgeführt.

Zu den Einnahmen zählen Erträge aus Vermietungen des Gemeinschaftseigentums, Guthabenzinsen gemeinschaftlicher Konten sowie die Wohngeldzahlungen (Hausgelder) der Wohnungseigentümer.

Unter den Ausgaben sind die Kosten zur Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung aufgeführt sowie die Kosten, die üblicherweise über die Gemeinschaft abgerechnet werden. Das sind etwa Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren.

Aus der Differenz der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen ergibt sich die Höhe des monatlichen Wohngeldes der Eigentümer. Die Höhe des Hausgeldes sowie den Wirtschaftsplan muss die Eigentümerversammlung beschließen, damit sie verbindlich werden.