Auf dem Weg in die Zukunft

Die GAG ist mit mehr als 45.000 Wohnungen die Nummer 1 auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Um diese Position zu halten und auszubauen, geht sie die großen Herausforderungen der Zukunft mit Elan und Leidenschaft an – und einer großen Portion Innovationsbereitschaft. Gerade im vergangenen Jahr wurden zahlreiche Projekte initiiert und auf den Weg gebracht, mit denen Kölns größte Vermieterin weiterhin zukunftsorientiert bleiben wird.

In ihrer Kernkompetenz, dem Bau und der Bewirtschaftung moderner und lebenswerter Quartiere, kann die GAG auf ihre über hundertjährige Geschichte und Tradition vertrauen. Aber auch hier beschreitet sie neue Wege. So wurden 2021 die ersten konkreten Schritte beim Thema BIM unternommen, das beim Bauen in den nächsten Jahren eine immer wichtigere Rolle spielen wird. Seit einigen Jahren bereits ist BIM in aller Munde. Aber was verbirgt sich hinter diesen drei Buchstaben? BIM steht für Building Information Modeling. Es bezeichnet eine kooperative Arbeitsmethode, die den Fokus auf digitale Modelle eines Bauwerks legt mit dem Ziel, digitale Zwillinge zu erstellen. Der Unterschied zur herkömmlichen 3D-Planung besteht darin, dass die Modelle intelligent sind und die Bauteile über relevante Daten verfügen, die für den Lebenszyklus der Immobilie erforderlich sind.

Auch die Wohnungswirtschaft hat die Potentiale von BIM für sich entdeckt. Damit die GAG vorne mit dabei ist, hat sie im vergangenen Jahr ein Umsetzungskonzept entwickelt. Damit wird erprobt, wie BIM schrittweise und sinnvoll bei der GAG eingeführt werden kann. Im Rahmen des Projektes wurden folgende Vorbereitungsmaßnahmen bereits getroffen:

Zunächst wurde die Abriss-/Neubaumaßnahme „Borsigstraße“ in Köln-Ehrenfeld ausgewählt, um die BIM-Anforderungen entlang eines realen Projekts zu formulieren. Zum Jahresbeginn 2021 wurden mögliche Fachplaner, mit denen die GAG bereits zusammengearbeitet hat, ausgewählt und im Hinblick auf ihre Erfahrungen mit der BIM-Methodik interviewt. Die Erfahrungen waren sehr unterschiedlich; das Interesse zur Teilnahme am ersten BIM-Projekt der GAG allerdings sehr groß.

Parallel wurden relevante BIM-Ziele und BIM-Anwendungen in sogenannten Auftraggeber-Informations-Anforderungen (AIA) mit einem eigens beauftragten BIM-Manager intensiv diskutiert und ein auf die ersten Belange der GAG zugeschnittenes Dokument als Vertragsbestandteil für die Projektbeteiligten erstellt. Die BIM-Ziele sind unter anderem: Kollaboratives und transparentes Arbeiten, optimierte Planungsqualität, verbessertes Verständnis durch Visualisierung sowie die Optimierung von Ermittlungen und Auswertungen. So wird die GAG in die Lage versetzt, noch effizienter zu bauen als in der Vergangenheit.

Im Jahresverlauf wurden die GAG-AIA abschließend mit den Projektbeteiligten diskutiert, damit der Leistungsumfang genau für die Bearbeitung des Projektes „Borsigstraße“ mit der BIM-Methodik vereinbart werden konnte. Ende 2021 erhielt die GAG das erste Modell vom Vermessungsbüro Dieper & Henkel. Neben der dreidimensionalen Darstellung enthält es auch zahlreiche angehängte, auswertbare Informationen.

Das Jahr 2022 beginnt mit einer BIM-Testphase für den Datenaustausch und die Modelleinstellungen für die Projektbeteiligten. Ein weiterer digitaler Fortschritt ist die Nutzung eines Projekt-Kommunikations-Management-Systems (Datenraum) für die Ablage aller 3D-Modelle sowie aller üblichen 2D-Pläne und Dokumente mit dem Ziel, die Transparenz und Kommunikation im Projekt zu verbessern. Die neuen Erfahrungen in der Zusammenarbeit und die Erkenntnisse, die bei dem Projekt gesammelt werden, sollen für zukünftige Projekte genutzt werden.

Aber auch in der Bewirtschaftung ihrer Bestände beschreitet die GAG neue Wege. Denn die digitalen Bedürfnisse der Kundinnen und Kunden wachsen. In anderen Branchen, etwa bei Banken und Sparkassen, sind digitale Kundenportale nicht mehr wegzudenken. Auch die Wohnungswirtschaft hat erkannt, dass die Zukunft der Kommunikation mit der Mieterschaft zum größten Teil digital sein wird. Deshalb legt die GAG mit dem Projekt Kundenportal die Basis für die zukünftige Kommunikation mit ihrer Kundschaft. Dieses Portal wird als unternehmensweites Produkt an den Start gebracht und laufend bedarfsorientiert weiterentwickelt.

Offiziell gestartet ist das Projekt bereits im Sommer 2020 mit einem GAG-weiten Kernteam aus zehn Spezialistinnen und Spezialisten aus verschiedenen Abteilungen. Gemeinsam mit einem Hamburger Softwareunternehmen wird neben einer App auch eine Web-Version entwickelt, die die Kundinnen und Kunden in Zukunft für all ihre Angelegenheiten rund um die Wohnung nutzen können. Dieser neue Service stellt eine Ergänzung zu den bereits bestehenden Kanälen Kundencenter und Telefonische Erstannahme dar und soll in den kommenden Jahren sukzessive zum Hauptkanal der Interaktion mit der Kundschaft ausgebaut werden.

„Meine GAG“, so wird das neue Kundenportal heißen. Damit es erfolgreich wird, müssen Kundinnen und Kunden ihre Hauptanliegen und Bedürfnisse einfach, schnell und digital erledigen können. Um diesem Ziel näher zu kommen, werden in der ersten Version die wichtigsten Prozesse wie z.B. Schadensmeldung, Top-Anliegen wie Mietbescheinigung sowie die digitale Verwaltung von Vertrags- und persönlichen Daten in der App bzw. im Webportal angeboten. In kommenden Ausbaustufen erhält „Meine GAG“ Stück für Stück immer weitere Funktionen. Dazu kommt attraktiver Content, und die Angebote werden an dem Feedback der Nutzerinnen und Nutzer ausgerichtet. Mittelfristig werden die Kundenprozesse mit dem Kundenportal effizienter gestaltet und sparen damit auch Kosten ein.

Die erste Version soll im September 2022 mit einer eingeschränkten Testmietergruppe live gehen. Dabei werden mit einem ausgewählten Kundencenter Erfahrungen gesammelt, Fehler ausgebessert und Wünsche aufgenommen. Mit Hilfe dieser Test-Erfahrungen soll dann im Mai 2023, begleitet von einer entsprechenden Marketingkampagne, der GAG-weite Go-Live vollzogen werden. Dabei werden alle Mieterinnen und Mieter kontaktiert und auf das neue Online-Angebot eingestellt. Im Zuge der Veröffentlichung der App werden auch neue Wege der Organisation beschritten. Das Projektteam wird zum Produktteam, das mit mehr Autonomie den Anforderungen eines lebenden, digitalen Produkts gerecht wird.

Neben den Neuerungen im Kerngeschäft wurde noch eine Vielzahl von Projekten und Prozessen angeschoben. Neben innovativen Einzelvorhaben wurde im vergangenen Jahr aber auch damit begonnen, den passgenauen Rahmen für diese Entwicklung zu erstellen – eine neue Unternehmensstrategie, die im laufenden Geschäftsjahr präsentiert und umgesetzt wird. Alle Maßnahmen zusammen dienen dem gleichen Ziel: Mit Innovation zu mehr Effizienz, mehr Nachhaltigkeit und mehr Zufriedenheit bei Kundinnen und Kunden.