Geschichte

Wohnen bei der GAG ist seit mehr als 100 Jahren ein feststehender Begriff in Köln. Den satzungsmäßigen Zweck, erschwinglichen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu sozial angemessenen Bedingungen zu schaffen, erfüllt das Unternehmen damals wie heute und bietet somit jedem zehnten Menschen in der Domstadt ein sicheres Dach über dem Kopf.

Die Gründung der GAG

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts steht Köln vor einem Problem, das typisch für die Großstädte dieser Zeit ist: Durch die Industrialisierung wächst die Bevölkerung der Stadt schnell, doch das Angebot an Wohnungen vergrößert sich kaum. Die Folge ist eine massive Wohnungsnot, vor allem unter Kölnerinnen und Kölnern mit geringem Einkommen. Der Gründung der Gemeinnützigen AG für Wohnungsbau am 18. März 1913 liegt die Idee zugrunde, privates Kapital für den Massenwohnungsbau zu bündeln und damit das Kölner „Wohnungselend“ – wie man es damals nennt – für ärmere Bevölkerungsschichten zu beenden. Ideengeber und Initiator ist der damalige stellvertretende Oberbürgermeister der Stadt Köln, Konrad Adenauer. Das Aktienkapital von 1,22 Millionen Reichsmark stammt von privaten Kapitalgebern, meist Unternehmern wie Arnold von Guilleaume, Adolf Lindgens, Alfred Neven DuMont senior und Ernst Cassel. Die Stadt Köln übernimmt 50 Prozent der Anteile und stellt mit dem Oberbürgermeister den Aufsichtsratsvorsitzenden.

Lich, Luff un Bäumcher – Die ersten Bauprojekte

Kurz darauf schreibt die GAG den Wettbewerb für ihr erstes Großbauprojekt in Bickendorf aus. Der Siegerentwurf der Architekten Caspar Maria Grod und Leo Kaminski hat das Motto „Lich, Luff un Bäumcher“ (Licht, Luft und Bäume), das umgehend zum Leitspruch für den gesamten sozialen Wohnungsbau in Köln wird. Nach dem Krieg vollendet, entsteht in Bickendorf eine Kleinwohnungsanlage mit 575 Familieneigenheimen. Vorbild für die Wohnungen sind sowohl die Krupp-Siedlungen in Essen als auch die damals sehr populäre Idee der Gartenstadt. Parallel dazu baut die GAG seit 1914 die Nibelungensiedlung in Mauenheim, bestehend aus 676 Einfamilienhäusern.

Weimarer Republik

Nach dem Ersten Weltkrieg wird die allgemeine Wohnungsnot erneut zu einem drängenden und viel diskutierten Problem. Zu dieser Zeit erreicht die Bautätigkeit der GAG ihren ersten Höhepunkt: Siedlungen wie die Germaniasiedlung in Höhenberg (1919-1928), der Grüne Hof in Mauenheim (1922-1924), der Blaue Hof in Buchforst (1926-1927), die Naumannsiedlung in Riehl (1927-1929) oder die Weiße Stadt in Buchforst (1929-1932) sorgen landesweit für Aufsehen und gelten als wegweisend für den städtischen Wohnungsbau jener Jahre. Als Hausarchitekt der GAG in den 20er Jahren gilt Wilhelm Riphahn, der zwischen 1920 und 1936 maßgeblich das „Neue Bauen“ in Köln etabliert. Mit zahlreichen Bauten unter anderem für die Oper oder das Kölner Schauspiel prägt er auch nach dem Zweiten Weltkrieg das Stadtbild.

Weltwirtschaftskrise und Massenarbeitslosigkeit

In den 30er Jahren setzt die GAG mit dem Bau der Stadtrandsiedlungen eine neue Konzeption im Siedlungsbau um. In Köln entstehen derartige Siedlungen in Höhenhaus, Poll und Volkhoven. Mit der am 9. August 1932 gegründeten Ernst Cassel-Stiftung erhält die GAG die Möglichkeit, Mieterinnen und Mietern auch über eigentliche Wohnungsfragen hinaus zur Seite stehen zu können.

Nationalsozialismus und Zweiter Weltkrieg

Mit ihrer Machtübernahme in Köln wechseln die Nationalsozialisten auch die Leitung der GAG aus. Vorsitzender des Aufsichtsrates wird der neue Oberbürgermeister Dr. Riesen. Auch andere Schlüsselpositionen werden mit Gefolgsleuten der NSDAP besetzt und Planungsaufträge in der Folgezeit meist an Architekten mit NSDAP-Parteibuch vergeben. Jüdische Architekten, wie Manfred Faber, der für die GAG in Riehl die Naumannsiedlung geplant und gebaut hat, oder Wilhelm Riphahn erhalten hingegen keine Aufträge mehr. Faber wird schließlich 1944 in Auschwitz ermordet. 1936 wird die Grund und Boden, kurz GRUBO, gegründet. In den Anfangsjahren richtet sich die Tätigkeit auf die Sanierung der Altstadt und auf den Bau von Schulen in Merkenich und Müngersdorf. Daneben verwaltet die GRUBO Hausbesitz für die GAG und die Stadt Köln. Nach dem Krieg konzentriert sie sich vor allem auf den Neubau von Wohnungen.

Nachkriegszeit

Bei Kriegsende gehört Köln zu den am meisten zerstörten Städten überhaupt und entsprechend groß ist die Wohnungsnot. Der Wiederaufbau der Stadt ist also vordringliche Aufgabe. Trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen in der Nachkriegszeit bauen GAG und GRUBO zunächst Übergangswohnungen, um die akute Notlage der Bevölkerung zu lindern.

Wirtschaftswunder und Wiederaufbau

Ab den 50er Jahren wird auch in Köln der Wohnungsbau wieder systematisch und in großem Umfang betrieben. Die GAG beginnt damit, komplette Quartiere wie in Ostheim und Vingst zu errichten. Der Siedlungsbau im Köln der 50er Jahre ist hauptsächlich sozialer Wohnungsbau und damit ein wichtiger Teil der Wohn- und Sozialpolitik. Eine Entwicklung, die sich in den 60er Jahren mit dem Bau von Großsiedlungen fortsetzt, so zum Beispiel in Zollstock, Dünnwald, Bocklemünd-Mengenich und Stammheim. Bestehende Siedlungen werden erweitert, so unter anderem in Vogelsang und Ossendorf.

Die 70er und 80er Jahre

Der Bedarf an Wohnungen in Köln lässt in den 70er und 80er Jahren schließlich nach, so dass sich die GAG auf den Bau kleinerer Siedlungen konzentriert. Die GRUBO saniert in der zweiten Hälfte der 80er Jahre den nördlichen Teil Mülheims, mit rund 12.100 Einwohnern das damals größte Sanierungsgebiet in der BRD.

Das Ende der Gemeinnützigkeit und Fusion

Am 1. Januar 1990 wird in Deutschland die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen abgeschafft. Für die GAG bringt dies grundlegende Veränderungen mit sich. Die Stadt verfügt mit ihr und der GRUBO nun über zwei Gesellschaften, deren Geschäftsgrundlagen nahezu identisch sind. Um Konsolidierungs- und Synergieeffekte zu erzielen, beschließt sie eine Fusion von GRUBO und GAG, die 2000 unter dem neuen Namen GAG Immobilien AG vollzogen wird.

Verkaufspläne

Ab 2001 plant die Stadt Köln als Mehrheitseigner den Verkauf ihrer GAG-Anteile von inzwischen 68 Prozent an einen privaten Investor und sorgt damit für heftige Kontroversen. Befürworter sehen in dem Vorhaben eine Möglichkeit, den Haushalt der verschuldeten Stadt zu konsolidieren. Gegner befürchten das Ende des städtischen Wohnungsbaus und einen deutlichen Anstieg des Mietspiegels. Im Januar 2003 lehnt der Rat der Stadt Köln mit knapper Mehrheit einen Verkauf der Aktien ab.

Sanierungen und Neubau

In den 90er Jahren begann die GAG mit der Sanierung ganzer Siedlungen. Wo eine Sanierung nicht mehr möglich ist, werden die alten Gebäude durch Neubauten ersetzt, wie am Buchheimer Weg in Köln-Ostheim. Die Neubauten mit ihrer auffälligen Farbgebung und der außergewöhnlichen Architektur bilden heute aufgrund ihrer städtebaulichen Anordnung und der Gestaltung der Freiräume einen neuen ästhetischen und baulichen Blickpunkt. 2012 wird die GAG dafür mit dem Deutschen Bauherrenpreis in den Kategorien „Neubau“ sowie „Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“ ausgezeichnet.

Denkmalschutz – Das architektonische Erbe der GAG

Fast 25 Prozent der GAG-Immobilien stehen unter Denkmalschutz. Die Sanierung der historisch wertvollen Architektur gilt als besonders aufwendig. Seit den 90er Jahren widmet sich die GAG verstärkt ihrem architektonischen Erbe aus den Anfangsjahren. So modernisiert sie zunächst von 1995 bis 2000 den Grünen Hof, später unter anderem die Germaniasiedlung, den Blauen Hof, die Weiße Stadt, die Siedlung Bickendorf II und die Naumannsiedlung in Köln-Riehl. Die unter architekturhistorischen aber auch ökologischen, sozialen und ökonomischen Aspekten erfolgreichen Modernisierungen werden mit entsprechenden Architekturpreisen ausgezeichnet, so zum Beispiel mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2009, 2011 und 2014.

Sozialmanagement

2007 wird die Abteilung Sozialmanagement gegründet. Deren Ziel es ist, die soziale Stabilität der Wohnquartiere zu bewahren, ihre Wohnqualität weiter zu entwickeln und die Identifikation der Mieterinnen und Mieter mit „ihrem“ Stadtteil zu fördern. Beispiele für derartige Kooperationen und Projekte sind: Gewaltprävention und Sportangebote für Jugendliche, Gartenclubs, die Einrichtung von Themenspielplätzen und das Angebot von Malaktionen für Kinder, die Förderung von Mieterräten und Mieterinitiativen, Theaterprojekte sowie die Entwicklung und Umsetzung neuer, zeitgemäßer Wohnformen wie alternative Wohnprojekte oder betreute Wohngemeinschaften.

Energieeffizienz und Erneuerbare Energien

Klimaschutz und steigende Energiekosten sind im 21. Jahrhundert zu einem bedeutenden Thema geworden – auch im Wohnungsbau. Bereits seit den 90er Jahren stellt sich die GAG dieser Problematik und reagiert mit energetisch hochwertigen Neubauten und Sanierungen. Auch die Erneuerbaren Energien spielen eine immer wichtigere Rolle. Nach und nach wurden auf den Dächern ihrer Immobilien 135 Photovoltaik-Anlagen (Stand: Ende 2016) mit einer Gesamtleistung von 2,6 Megawatt Peak installiert. Kölns größte Vermieterin gehört damit auch zu den größten Betreibern von Photovoltaik-Anlagen in NRW. 2009 hat die GAG die größte Erdwärmesiedlung Europas in Köln Niehl fertiggestellt. Anstelle der Bauten aus den 50er Jahren stehen hier heute 383 neue Wohnungen, die – mit Erdwärme versorgt – große Mengen Kohlendioxyd einsparen.

Noch bedeutender sind die Einsparungen in der Siedlung Köln-Stammheim. Die über 1700 Wohnungen und 100 Einfamilienhäuser werden seit Anfang 2012 mit Wärme aus dem Großklärwerk Stammheim versorgt. Die CO2-Ersparnis beträgt dabei rund 4.100 Tonnen jährlich.

2016 begann die GAG dann mit der Erzeugung von so genanntem Mieterstrom. In Blockheizkraftwerken in den Kellern von Wohnhäusern wird nicht nur Wärme produziert, sondern mittels der hoch effizienten Kraft-Wärme-Kopplung auch Strom, der auf kurzen Wegen zu den Mietern gelangt. Dieser Strom ist nicht nur umweltfreundlich, sondern auch noch günstig.

Neuer Wohnraum für die Schwarmstadt

Zu Beginn des zweiten Jahrzehnts im 21. Jahrhundert verschlechtert sich die Wohnungssituation in Köln weiter. Die Rheinmetropole gehört zu den so genannten Schwarmstädten, die weiterhin viele Menschen anziehen, obwohl die Gesamtbevölkerung geringer wird. Das vorhandene Angebot an Wohnungen, vor allem preisgünstiger öffentlich geförderter Wohnungen und Wohnungen im mittleren Segment, kann mit diesem Wachstum der Bevölkerung nicht Schritt halten, so dass die Mieten kräftig steigen. Die GAG reagiert darauf mit neuen Siedlungsprojekten wie dem Waldbadviertel in Köln-Ostheim, dem Grünen Weg in Köln-Ehrenfeld, am Butzweilerhof in Köln-Ossendorf oder auf dem Clouth-Gelände in Köln-Nippes. 2016 verkündet das Unternehmen ein Investitionsprogramm mit einer Milliarde Euro zur Schaffung von mehr als 3.700 neuen Wohnungen und zur Modernisierung weiterer rund 2.000 Wohnungen bis 2020. Damit wird die GAG auch mehr als 100 Jahre nach ihrer Gründung ihrem sozialen Auftrag in Köln gerecht.

Neues Zuhause für Kölns größte Vermieterin

Im Oktober 2018 bezieht die GAG ihre neue Hauptverwaltung in Köln-Kalk. In dem fünf- bis sechsgeschossigen Neubau, entworfen vom Kölner Architekturbüro JSWD, stehen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GAG sowie einem Fremdmieter rund 12.500 m² Bürofläche zur Verfügung – Platz und Raum genug für modernes, zeitgemäßes Ambiente und neue Arbeitswelten. Dank digitaler Technik und durchdachter Raumkonzepte stehen Kommunikation und Begegnung im Mittelpunkt des Arbeitsalltags.